Складская арифметика: как выгодно арендовать склад

К концу года в России будет сдано в эксплуатацию около 5,4 млн м² складов. Это рекордный показатель за всю историю рынка. В лидерах — Московский регион. Основной драйвер роста темпов строительства — высокий спрос на площади среди представителей e-commerce. Кроме того, свою роль играет развитие торговли со странами Азии и увеличение трансграничных перевозок. На этом фоне предприниматели стали более тщательно выбирать складские помещение: одни предпочитают долгосрочную аренду на льготных условиях, другие выбирают бондовые склады, где товар можно хранить без уплаты таможенных пошлин.

По итогам текущего года в России будет сдано 5,4 млн м² складских помещений. Показатель станет максимальным за всю историю наблюдений на рынке коммерческой недвижимости, свидетельствуют данные консалтинговой компании NF Group.

Как отмечают специалисты организации, за первую половину 2024 года уже было введено в эксплуатацию свыше миллиона квадратных метров складов. При этом больше половины (512 тысяч м²) всех помещений было построено в регионах страны, в Московском регионе (373 тысяч м²) и Санкт-Петербурге (145 тысяч м²). Аналитики прогнозируют, что по итогам года Москва и Московская область займут лидирующее место по объему ввода складов — тут для покупателей и арендаторов станут доступны свыше 2 млн м².

Впрочем, сделки со складами трейдеры уже активно проводят: в период с января по июнь их суммарный объем достиг 3 млн м² по России. Всего девелоперы планируют реализовать около 7 млн м² складских помещений к декабрю 2024 года. Наибольший спрос на склады специалисты фиксируют со стороны компании e-commerce профиля. На такие фирмы приходится почти 80% от общего количества сделок.

Сегмент интернет-торговли в России растет довольно быстрыми темпами. За прошлый год число заказов, оформленных в Сети, выросло на 78% и превысило отметку 5 млрд единиц. Объем рынка составил порядка 7,8 трлн рублей, подсчитали аналитики Data Insight. По их прогнозам, по итогам 2024 года количество заказов может увеличиться до 7 млрд единиц, а объем продаж — до 10,2 трлн рублей. В таких условиях продавцы крайне нуждаются в большом складе с высокой транспортной доступностью, однако их возможности по аренде ограничены, так как удачные локации контратакуют еще на этапе планирования объекта.

Этот формат называется BTS (built-to-suit) и становится всё более востребованным в России. Механизм предполагает, что девелоперы проектируют и строят складское помещение сразу под конкретные задачи клиента. В свою очередь заказчик берет на себя все расходы по возведению помещения и заключает долгосрочный договор аренды или акт купли-продажи. Такой вариант подходит в основном крупным компаниям, у которых уже есть значимые ресурсы. Например, по данной схеме совершали сделки по складам большие отечественные ретейлеры — X5 Retail Group, Fix Price, «Лента», а также международные компании Auchan и ушедшие из России IKEA и Leroy Merlin. 

Небольшие компании ограничены в выборе подходящих для них складских помещений, однако у них тоже есть возможность арендовать склад на выгодных условиях и к тому же сэкономить на таможенных пошлинах. Речь идет о бондовых складах. Объекты представляют собой площадки, где импортную продукцию можно хранить без уплаты ввозных пошлин, НДС и других обязательных платежей. Поставщик оплачивает все налоговые издержки только после выкупа продукции заказчиками. В то же время при хранении на традиционных складах продавец обязан сначала заплатить акцизы, пошлины и налоги на ввезенные продукты. Этот формат не только позволяет сократить затраты продавца, но помогает уменьшить время на доставку до потребителя.

В условиях быстрорастущей торговли со странами Азии и увеличением трансграничных перевозок бондовые склады всё чаще открываются в России. Например, с 1 апреля заработал склад в Казани, который находится в непосредственной близости от аэропорта. Также власти планируют реализовать подобный проект в Благовещенске. Бондовая зона будет заточена под импорт китайских машин.

Складская экономика

Активизация строителей коммерческой недвижимости во многом связана с ощутимой нехваткой доступных для аренды складов. По оценкам NF Group, за первые шесть месяцев текущего года доля свободных площадей снизилась до 0,2%. В Ленинградской области ситуация практически аналогичная: тут стоят пустыми около 0,7% построенных складов. В среднем по России показатель не превышает 0,4%.

При этом арендные платежи растут, хотя и темпами ниже, чем в предыдущие годы. Так, в Москве и области средневзвешенная ставка в июне находилась на уровне 9,6 тысячи рублей за квадрат в год (без учета НДС и операционных расходов). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области значение достигло 9,8 тысячи рублей за квадратный метр. По итогам 2024 года ставка, по словам экспертов, может еще незначительно подрасти в Московском регионе —до 9,8 тысячи рублей, в Ленинградской области — до 10 тысяч рублей.

Достаточно высокие ставки аренды не гарантируют, что компания сможет получить качественный склад. Чтобы сделать удачный выбор, эксперты советуют обращать внимание на класс складского помещения, то есть его технические характеристики. Сегодня в сегменте коммерческой недвижимости насчитывается четыре класса. Большинство современных складов относятся к категории А. Такие объекты построены из качественных материалов, у них высокие потолки от 9 до 24 метров, они оборудованы системами связи и пожаротушения. Класс B обладает схожими характеристиками, но высота потолков не превышает 6 метров. Построенные еще в советское время склады класса C — с низкими потолками (около 4 метров), однако в большинстве из них проведено отопление. D — низший класс: этим объектам обычно требуется капитальный ремонт, зачастую они построены из дешевых материалов, которые плохо держат температурный режим, поэтому подходят для ограниченного ассортимента товаров.

Также складские помещения делятся по своему назначению на три разряда: продовольственный, непродовольственный и фармацевтический. Есть еще склады специального назначения. К ним как раз и относятся бондовые склады. Кроме того, потенциальному арендатору стоит обращать внимание на юридический статус земли, на которой расположено здание. Нередки случаи, когда владельцы помещения возводят склад между двумя крупными поселениями или городами и самовольно проводят дорогу к объекту. В итоге настоящий собственник земельного участка, где провели трассу, может правомерно заблокировать проезд по ней. При этом важное значение имеют локация объекта и наличие транспортных развязок. Это гарантирует, что доставка товара не потребует много времени, а значит, логистические издержки будут ниже. 

Помимо этого, стоит изучить и статус самого объекта. Во-первых, недвижимость не должна участвовать в делах о банкротстве или быть предметом залога. Во-вторых, здание по документам не должно считаться производственным комплексом, так как в этом случае обслуживание систем тушения пожара, средств связи и охрана обойдутся арендатору дороже. Также стоит учесть, каким образом на складе организована безопасность хранения грузов. Один из наиболее надежных вариантов — круглосуточная охрана с пропускным режимом.