Куда растут склады

Логистика невозможна без складов. Campus узнал, в каких регионах открываются крупные комплексы, сколько всего их построили в 2024 году и где планируют возводить в текущем году.

По данным IBC Real Estate, складская недвижимость — крупнейший сегмент российского рынка коммерческой недвижимости, на который приходится 46% от всего предложения. За 5 лет рынок складской недвижимости вырос почти на 40%. В IBC Real Estate отмечают, что рост произошел во многом благодаря развитию сегмента в регионах России — как в ключевых хабах с существующим предложением более 1 млн м², так и в развивающихся.

Аналитики NF Group подсчитали, что в 2024 году на рынке качественной складской недвижимости регионов России было введено в эксплуатацию 2,1 млн м², что на 21% превышает аналогичный показатель 2023 года. Это рекорд за всю историю наблюдений.

Склады прирастают регионами

Общий объем предложения качественных складских площадей в России по итогам 2024 года составил 49,8 млн м². Из них более половины (52%) приходится на Московский регион, еще 11% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Совокупная доля остальных регионов — порядка 37%, это 18,4 млн м².

В Приволжском федеральном округе (ПФО) расположены 27% всех качественных региональных складов. Самые крупные хабы ПФО: Казань (1,2 млн м²), Самара (1,2 млн м²) и Нижний Новгород (0,6 млн м²). На Центральный федеральный округ (ЦФО), кроме Московского региона, приходится 19% качественной складской недвижимости. Крупнейшие хабы: Воронеж (0,8 млн м²), Тула (0,5 млн м²) и Калуга (0,4 млн м²). В Южном, Уральском и Сибирском федеральных округах — примерно по 3 млн м² качественной складской недвижимости. То есть в среднем в каждом из них находится 15% всех площадей в России. В Дальневосточном, Северо-Кавказском и Северо-Западном федеральных округах в совокупности находятся 8% всех качественных складов России.

Среди городов самые крупные региональные складские хабы — в Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Самаре, Казани и Ростове-на-Дону. На них приходится до 50% всей региональных складов.

Региональные города стали лидерами по объему ввода новых складских комплексов в 2024 году. Из вновь построенных 4 млн м² на регионы пришлось 52%. На первом месте — Екатеринбург с 174 тысячами м² новых качественных складов. В тройку лидеров вошли Ставрополь (166 тысяч м²) и Саратов (133 тысячи м²). Далее следуют Пермь и Казань, где ввели 131 и 130 тысяч м² складских комплексов. Всего на топ-5 городов пришлось 35% общего объема ввода в регионах России за 2024 год.

Транспортные компании подтверждают, что заинтересованы в том, чтобы увеличивать присутствие в регионах. Так, в пресс-службе ГК «Деловые линии» рассказали, что в 2024 году общая складская площадь компании увеличилась на 180 тысяч м² — до 968 тысяч м². В том числе открыто более 20 новых подразделений. Терминалы появились в Кемеровской, Амурской, Воронежской и Московской областях, а также в Красноярском, Пермском краях и на Алтае. Некоторые подразделения — в Обнинске, Барнауле и Комсомольске-на-Амуре — переехали на склады с большей площадью.

Уже в 2025 году компания открыла новый складской терминал в Мирном (Якутия), увеличила площади терминала в Миассе. Также компания стала первым резидентом нового корпуса класса А в индустриальном парке «Ижевский завод».

Дефицит сохраняется

Генеральный директор ООО «Байкал-Сервис ТК» Владимир Толкачев называет дефицит складских площадей одним из барьеров для развития логистической отрасли.

«Во многом их недостаток продиктован непрекращающимся ростом сегмента e-commerce и вынужденным созданием глубины складских запасов, связанным с санкциями», — уверен Владимир Толкачев.

Компания находит возможности для улучшения текущих складских условий, включая переезд в новые помещения и расширение площадей. В 2024 году — на Сахалине, в Калининграде, Петропавловске-Камчатском, Хабаровске, Рыбинске и других городах. С 2025 года — в Тюмени и Перми. При этом внимание уделяется именно качеству помещений. Например, филиал в Тюмени переехал на новую локацию и увеличил складскую площадь почти в два раза — до 2,4 тысячи м², а зона обслуживания клиентов — до 400 м². Также «Байкал Сервис» удвоил площадь главного склада в Перми. Площадь нового складского комплекса класса А составляет более 5,5 тысячи м², что почти в два раза больше площади прежнего терминала, а число доковых ворот выросло до восьми.

Новый формат

Помимо роста площадей традиционных форматов складских комплексов появляются новые. И, что характерно, также в регионах. Так, в феврале 2025 года в Благовещенске Амурской области маркетплейс Ozon запустил первый таможенно-логистический центр (ТЛЦ) в России.

В ТЛЦ площадью 4 тысячи м² проходит таможенное оформление зарубежных товаров и их хранение до получения необходимых таможенных документов. Он расположен на таможенно-логистическом терминале «Каникурган» и способен обрабатывать более 1,5 млн зарубежных отправлений в месяц. Представители маркетплейса сообщили, что объединение функционала в одном месте сократит срок доставки для покупателей.

Кстати, Ozon, как и другие маркетплейсы, — серьезный игрок на рынке логистической недвижимости. За последние два года логистическая инфраструктура Ozon увеличилась более чем втрое и сегодня превышает 3 млн м². В России и странах СНГ уже действуют 46 фулфилмент-центров, 150+ сортировочных центров и 60+ тысяч пунктов выдачи заказов.

Планы и прогнозы

По прогнозам NF Group, в 2025 году в регионах России ожидается снижение объема сделок до уровня 1,1 млн м². Этот объем будет сопоставим со значениями 2021 года. Несмотря на снижение, на регионы придется более 30% общего объема заключенных сделок в качественных складских объектах по всей стране.