Прошедший 2023 год на рынке складской недвижимости можно назвать периодом экстремальных значений. Ставки, объем сделок, число строящихся объектов были на максимуме, а вакантность складов — на минимуме. Основные тренды — дефицит складских площадей и возвращение популярности формата build-to-suit (BTS). Сколько стоит аренда склада и как транспортные компании решают проблему нехватки площадей?

Основным трендом 2023 года был растущий дефицит складских объектов. Во многом он обусловлен низкой активностью в области строительства складов, ввода новых объектов.

Причем дефицит качественных складских помещений наблюдается в целом по всей стране. По данным NF Group, в Московском регионе показатель доли вакантных площадей находится на околонулевом уровне. В Санкт-Петербурге и других регионах России — не превышает 0,5%.

«Стабильная востребованность складской недвижимости сохраняется. Это практически привело к отсутствию свободных площадей как в Московском регионе, так и по всей стране», — поясняет партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.

Основной драйвер рынка складской недвижимости — растущая онлайн-торговля. В прошлом году, по информации IBC Real Estate, онлайн-ритейлеры арендовали и купили около 2,3 млн м² складов в целом по России, из них около 1 млн м² — в Московском регионе.

Логистические компании также оказали влияние на динамику рынка. В совокупности площадь используемых ими складов по итогам 2023 года составила 500 тысяч м².

Автоматизация и робототехника уже позволяют оптимизировать операции и использовать пространства складов с максимальной пользой, читайте об этом и других трендах цифровизации цепочек поставок в нашем материале.

Арендные ставки складов растут уже 6 лет во всех регионах России и достигли исторического максимума. На конец 2023 года, по оценкам NF Group, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые площади класса А в Москве и Санкт-Петербурге установилась на уровне 8,5 тысячи руб./м²/год — без учета НДС, ОРЕХ и коммунальных платежей. Рост на 55% и 48% соответственно, по сравнению с IV кварталом 2022 года.

Подтверждает существенный рост ставок директор департамента контрактной логистики Pony Express Элена Головач. По ее данным, средняя ставка аренды в течение 2023 года выросла в Московском регионе на более чем 40%, в Санкт-Петербурге — на 30%.

В других регионах России среднее значение ставки достигло в среднем 8 000 руб./м²/год (7 000–9 000 руб./м²/год), рост — на 50%, подсчитали в NF Group. Исключение — труднодоступные регионы Дальнего Востока.

В подкасте «Едем дальше» обсуждаем, как автоматизация окупает миллионы за два месяца и что в бизнесе остается за людьми. Слушайте и подписывайтесь!

Логично, что если складов не хватает — их нужно построить. По этому пути и пошел рынок. По предварительным данным NF Group, в 2023 году объем ввода качественной складской недвижимости в России составил 3,3 млн м².

Из них 33%, порядка 1,1 млн м², приходятся на Московский регион. Еще 12%, или 0,35 млн м², построили в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Более половины новых складов (55%, или 1,8 млн м²) — в остальных регионах России.

Общий объем сделок с качественной складской недвижимостью А и B класса в стране, по предварительным итогам 2023 года, достиг 6,3 млн м².

«В 2023 году наблюдалось снижение объема ввода складской недвижимости в РФ вследствие приостановки активности компаний в 2022 году. Тем не менее в 2023 году мы зафиксировали максимальный объем сделок за всю историю наблюдений», — подчеркивает Константин Фомиченко.

На сделки BTS в этом объеме пришлось более 50% (около 3,3 млн м²). Основным потребителем складов в формате build-to-suit в России стал сегмент электронной коммерции. На онлайн-ритейлеров пришлось порядка 68% BTS-сделок, или около 2,2 млн м². На втором месте — сегмент розничной торговли: 21% сделок формата BTS, или 690 тысяч м².

«В течение 2023 года в России наблюдалось стремительное восстановление спроса на сделки в формате build-to-suit. В целом по стране их доля достигла 49%», — отмечает Константин Фомиченко.

По информации NF Group, в Московском регионе на них пришлось 33% от общего объема заключенных сделок (максимально 47% — в 2020 году), в Петербургской агломерации — 53% (55% — в 2019 году), а в регионах — 76%.

Именно последний показатель стал абсолютным рекордом, так как доля BTS-сделок в нестоличных субъектах РФ за всю историю наблюдений не превышала 61%.

Есть и другие варианты решения проблемы дефицита складских площадей, кроме строительства собственного склада. Так, Pony Express арендует более 60 тысяч м² площадей в более чем 20 регионах страны. Причем стратегическое планирование компании учитывает запланированный рост бизнеса.

«Мы всегда арендовали чуть больше, чем было необходимо в текущий момент», — поясняет Элена Головач.

Но в 2023 году объем операций вырос на более чем 80%. Ради поиска новых складов Pony Express подключила крупнейшие консалтинговые компании и заключает контракты на аренду в строящихся объектах — в Москве, Новосибирске, Ярославле и Казани.

При этом в компании отмечают, что предложения на рынке есть, но не всегда находятся помещения, соответствующие требованиям. Например, основной бизнес компании (курьерская доставка) использует склады в качестве сортировочных центров. Для этого необходимы помещения классов В и В+. А вот бизнес контрактной логистики оперирует на складах класса А и А+.

Помимо класса склада, имеют значение хорошая транспортная доступность, наличие резервного электропитания, оптоволоконной связи, нескольких интернет-провайдеров на объекте, современной системы пожарной безопасности и заключение долгосрочного прямого договора аренды. Для складов, обеспечивающих потребности основного, курьерского бизнеса, также важна близость к аэропортам или локация в черте города. Для складов контрактной логистики важно соотношение площади склада к количеству ворот, наличие мезонина и т. д.

Параллельно Pony Express повышает утилизацию имеющихся складов. По итогам 2023 года средний показатель в компании составил 95%.

NF Group прогнозирует в 2024 году увеличение доли сделок в формате BTS до 80–85%.

«Рост обусловлен как предпочтениями основных потребителей складов — компаний из сферы e-commerce и розничной торговли, имеющих четкое техническое задание для своих помещений, — так и желанием некоторых девелоперов участвовать исключительно в проектах BTS. Последнее связано с тем, что банки сегодня охотнее финансируют именно проекты под конкретных заказчиков», — говорит Константин Фомиченко.

Несмотря на масштабное строительство складов, дефицит в 2024 году сохранится.

«Согласно нашим расчетам, если будет отсутствовать значительное предложение и сохранится высокий спрос на складские помещения, а также увеличится стоимость строительства, доля вакантных площадей в регионах России останется на минимальном уровне в течение 2024 года», — отмечает Константин Фомиченко.

В 2024 году по итогам рекордного объема сделок последует рост объема введенных складских объектов. Но в NF Group считают, что это не повлияет на показатель доли вакантных площадей. Дело в том, что большая часть проектов строится под конечного пользователя, а те немногие коммерческие проекты, строительство которых сейчас ведется, законтрактованы еще на этапе строительства.

Соответственно, для снижения ставок предпосылок нет. Исходя из минимального уровня вакантных площадей во всех регионах страны, NF Group ожидает продолжения роста стоимости аренды в 2024 году.

Но в горизонте 2–3 лет ситуация может измениться, считают в Pony Express. Прогноз основан на том, что склады на сегодня — одни из самых ликвидных и эффективных объектов для долгосрочного вложения средств.

«Инвестиции активно направляются в логистические объекты. Изменился пул инвесторов: на рынок вышли новые девелоперы, которые раньше не строили логистические комплексы. Можно прогнозировать, что дефицит на рынке складской недвижимости не продлится долго. В течение ближайших 2–3 лет доля коммерческих складов вырастет, и рынок войдет в фазу стабилизации как по количеству вакантных площадей, так и по ставке аренды», — уверена Элена Головач.

Другие новости, полезные кейсы и разборы для перевозчиков на коммерческом транспорте и в городской логистике — в нашем Telegram-канале «Тонкости перевозок».