Выгодное хранение: на что стоит обращать внимание при выборе склада в странах СНГ

Сегодня в странах СНГ объем качественных складских помещений составляет около 4 млн м². Вместе с тем доля свободных площадей в регионе не доходит даже до 2%, фиксируют участники рынка. Более того, в Беларуси, Узбекистане, Кыргызстане, Таджикистане и Грузии доступных к аренде складов вовсе нет в наличии. При этом спрос бизнеса на коммерческую недвижимость в этих странах остается высоким на фоне развития торговых отношений России с соседями по границе. Такое положение дел стимулирует девелоперов возводить больше помещений под хранение товаров. По оценкам экспертов, в ближайшие два года в Центральной Азии, Закавказье и Беларуси будет введено порядка 1,5 млн м² новых складов.

В странах Центральной Азии, Закавказья и Беларуси расположено порядка 4,1 млн м² складских площадей. Такие данные приводят специалисты консалтингового агентства NF Group на основе анализа рынка коммерческой недвижимости за I квартал 2024 года.

По словам экспертов, большинство складов расположено на территории Беларуси — 1,7 млн м². Далее следуют Казахстан (1,4 млн м²) и Азербайджан (0,4 млн м²). Общий объем ввода новых складских помещений по всем странам региона превысил 192 тысячи м². При этом большая часть (61% от ввода) из построенных складов пришлась на ключевых торговых партнеров для российского бизнеса — Беларусь и Казахстан.

Так, Москва и Астана в 2023 году продали друг другу своих товаров на максимальную сумму за всю историю наблюдений — 2,5 трлн рублей. При этом Россия инвестировала в различные проекты соседа, включая логистические, около 1,5 трлн рублей. В свою очередь, для Казахстана РФ остается одним из ключевых торговых партнеров. Для Беларуси сотрудничество с российским бизнесом — также важный аспект внешнеторговой деятельности. По оценкам Минэкономразвития РФ, товарооборот двух государств увеличился за прошлый год на 14% и достиг рекордных 3,9 трлн рублей. По прогнозам специалистов ведомства, к концу 2024-го показатель вновь вырастет и может составить уже 4,1 трлн рублей.

Активизация трансграничной торговли во многом связана с переходом российского бизнеса на новые восточные рынки вместо уже закрытых западных торговых площадок. Летом прошлого года страны-участницы СНГ заключили договор о свободной торговле услугами. До этого момента с 2012 года между членами Союза действовало соглашение о свободной торговле товарами, благодаря которому предприниматели могли поставлять на рынки СНГ свою продукцию без оплаты пошлин. Теперь такие же правила действуют и для сегмента услуг. По задумке властей, это регулирование будет способствовать увеличению взаимных инвестиций в экономики стран-участниц альянса, а также улучшит доступ бизнеса на рынки транспортных и строительных услуг.

Такое положение дел стимулирует российские компании искать склады в странах СНГ, которые бы отвечали их потребностям. Однако качественных предложений в этом регионе недостаточно. По оценкам NF Group, в начале 2024 года доля вакантных площадей находилась на уровне всего 2% от объема предложения. При этом белорусские, узбекские, киргизские, таджикские и грузинские трейдеры вовсе не могли найти продавцам ни одного свободного склада. 

Адресный подход

Любопытно, что и в таких сложных условиях арендодатели стараются удержать потенциального клиента. Так, собственники складов предлагают палетное хранение грузов. В Центральной Азии ставка за такие услуги варьируется в диапазоне $123–183 за палету в год в зависимости от региона, в Закавказье — $86–185 за палету в год.

При этом тарифы по аренде складов в странах СНГ приближаются к аналогичным показателям в Москве и Санкт-Петербурге. Например, в странах Центральной Азии средняя стоимость аренды составляет $114–156 за 1 м². В Беларуси показатель заметно ниже и находится на уровне $78 за 1 м², в Кыргызстане —

$114 за 1 м², в Азербайджане — $60 за 1 м². Цены действительны для столиц стран региона.

Высокие ставки аренды и нехватка качественного предложения стимулируют девелоперов строить больше качественных складских помещений, фиксируют аналитики NF Group. Общее число строящихся объектов в первом квартале 2024 года составляет 327 тысяч м². Ожидается, что этот объем будет введен в эксплуатацию уже в этом или следующем году. При этом прогнозируемый объем ввода, если учитывать планы еще не реализованных проектов, может достигать порядка 1,5 млн м².

Крупные игроки стараются получить склад в формате BTS (built-to-suit). Данная схема предполагает, что застройщики проектируют и возводят складское помещение, учитывая конкретные задачи клиента. В свою очередь, заказчик оплачивает все затраты на строительство, а после сдачи объекта либо покупает его, либо заключает долгосрочный договор аренды. Такие проекты реализуются во всех государствах СНГ, причем даже пока в не крупных по объему торговли республиках — Кыргызстане и Таджикистане.

На что обратить внимание?

Спрос на складские помещения в странах СНГ остается высоким, несмотря на рост предложения. Это связано с увеличением значимости региона для логистики и возросшей нагрузкой на транспортные коридоры. Страны СНГ активно развивают сегмент электронной торговли, что требует дополнительного складского пространства. Например, в Казахстане доля e-commerce в 2023 году приблизилась к 13%, что сопоставимо с показателями России (13,4% за тот же период).

Арендаторам важно внимательно подходить к выбору склада, учитывая различные факторы. Среди ключевых моментов — класс объекта, его назначение, юридический статус, местоположение и безопасность. Вот на что еще нужно обращать внимание:

1. Проверьте класс склада

• Класс A: современные материалы, высота потолков 9–24 метра, системы связи и пожаротушения
• Класс B: новые материалы, высота потолков до 6 метров
• Класс C: построены в советское время, есть отопление
• Класс D: нуждаются в капитальном ремонте, ограничены в возможности хранения

2. Уточните назначение склада

• Типы помещений: продовольственные, непродовольственные, фармацевтические, бондовые
• Проверяйте соответствие склада типу товаров, которые планируете хранить

3. Выясните юридический статус

• Убедитесь, что объект не находится в процессе банкротства
• Склад не должен числиться как производственный комплекс

4. Оцените местоположение

• Есть ли транспортные развязки для удобной логистики?

5. Убедитесь в безопасности

• Для ценных товаров выбирайте склады с круглосуточной охраной и пропускным режимом