Склад под ключ: плюсы, минусы, сложности

На фоне дефицита складов в Московском регионе выросло количество сделок по строительству складов в формате build-to-suit, когда компания строит склад под себя. Campus оценил, в чем плюсы и минусы такого формата. 

В 2023 году в Московском регионе установлен очередной исторический максимум. Было продано и сдано в аренду 3,3 млн м² качественной складской недвижимости, что в два раза больше, чем за 2022 год. Доля вакантных площадей сохраняется практически на нулевом уровне. Такие данные приводит компания NF Group.

При этом спекулятивного предложения на рынке по итогам 2023 года нет, утверждают эксперты. Все новые проекты выходят на рынок уже полностью законтрактованными. В связи с этим компании выбирают другой путь — строят собственные склады. 

Именно стремительное восстановление спроса на сделки в формате build-to-suit (BTS) стало одним из трендов 2023 года. Доля BTS-сделок в Московском регионе выросла до 38% по итогам 2023 года. Годом ранее доля таких сделок составляла 11%, подсчитали в NF Group.

Тренд продолжается в 2024 году: по его итогам прогнозируется рост объема ввода складской недвижимости до уровня 2–2,2 млн м² (в сравнении с 1,05 млн м² в 2023 году) как раз в связи со значительным количеством заключенных BTS-сделок. Причем доля таких сделок может достичь рекордных 85%, прогнозирует NF Group.

Что такое build-to-suit

Build-to-Suit (BTS) — строительство объекта для конкретного клиента. В дословном переводе название такого формата означает «строить, чтобы удовлетворяло требованиям». Под этим имеется в виду, что при возведении учитывают функционал, цели компании-заказчика, нюансы ее бизнес-процессов, особенности земельного участка и многие другие факторы.

В формате BTS можно построить не только склад, но любое здание или сооружение. Но в России чаще этот термин применяют именно по отношению к складским и логистическим комплексам. 

Формат BTS традиционно используется для возведения складов нестандартной комплектации и особых требований к внутрискладской логистике. Например, ритейлерам важно, чтобы холодные и теплые склады, а также морозильные камеры были расположены рядом друг с другом. Это ускоряет погрузку для доставки в торговые точки. Но в обычных складских помещениях такая возможность не предусмотрена.

Другой пример: помещения с нестандартными коммуникациями, в том числе системой воздухообмена, если склад используется для хранения особо опасных веществ. Также формат BTS актуален при строительстве складов, которые планируется оснастить специальным оборудованием, включая кран-балку и другие встроенные подъемные устройства. Они необходимы для проведения погрузочно-разгрузочных работ габаритных и тяжелых грузов, в том числе промышленного и другого оборудования. 

Часто нестандартные требования предъявляются к помещению, где будет расположен фулфилмент-центр. Как рассказал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко, такой центр представляет собой большой объект (50–150 тысяч м²). Рабочая высота потолков составляет 12–15 м и вмещает 5–7 ярусов мезонинных конструкций для хранения товаров. Обязательно проводится локальное усиление полов для опоры стоек мезонинных стеллажей. На каждом ярусе мезонинных стеллажей должны быть предусмотрены освещение и вентиляция, что означает повышенное энергопотребление. Например, для фулфилмент-зоны площадью 100 тысяч м² может потребоваться не менее 3 МВт электричества.

В фулфилмент-центре может находиться более 1 млн наименований товаров (SKU). Поэтому часто фулфилмент-склады оснащаются сортировочными линиями и конвейерами для увеличения скорости обработки товаров. Из-за большого количества персонала до 10% площади склада занимают офисные помещения. Фулфилмент-центры обычно строят заранее, учитывая все эти особенности.

Личный опыт

2023 год показал, что на фоне дефицита качественных складов компании всё чаще обращаются к формату BTS.

Как рассказал Campus генеральный директор «Шатл Логистик» Никита Казаринов, в связи с ростом объемов перевозок из Китая, на которых компания специализируется, возникла необходимость строительства собственного склада в Московском регионе. Значительную долю грузов доставляет авиатранспорт, поэтому среди требований были близость к аэропорту Шереметьево или расположение на одной из крупных магистралей, соединяющих аэропорт с Москвой. 

Компании удалось найти подходящий земельный участок в Лобне, в 6 км от Шереметьево. Он удовлетворяет и требованию транспортной доступности: на участок есть заезды с Дмитровского шоссе, ЦКАД, что важно, когда грузы доставляют фурами. Также недалеко находится железнодорожная станция Белый Раст, на которую приходят составы с грузами из-за границы.

Сейчас компания оформляет разрешительные документы на строительство, заключает договор с девелопером. Строительство терминала планируется начать в 2025 году. 

Плюс на минус

С точки зрения заказчика у формата есть преимущества и недостатки.

К несомненным плюсам относится полное соответствие бизнес-процессам компании. Не придется перестраивать собственную логистику или, наоборот, приспосабливать помещения к устоявшимся в компании правилам. Это означает, что не будет дополнительных затрат на переоборудование склада, корректировки ПО, обучения сотрудников и т. д. Причем экономия может достигать 50%, если речь идет о нестандартных требованиях к складу (по сравнению с арендой и переоборудованием).

Заказчик получает склад, полностью готовый к работе, в том числе укомплектованный оборудованием (если это предусмотрено договором с девелопером). На адаптацию к новому помещению требуется минимальное время. 

Кроме того, стоимость возведения BTS-здания в среднем в 2 раза дешевле по сравнению с покупкой готового склада (в расчете на 1 м²). Показатель динамический, зависит от спроса, региона и других факторов. Но в целом — с учетом покупки или аренды земельного участка, налогов и т. д. — склад в формате BTS может обойтись дешевле на 40%.

Важный момент: компания получает актив, который может быть реализован или сдан в аренду при необходимости. Также при строительстве BTS-склада можно предусмотреть дополнительные площади (или возможность расширения) на перспективу, с учетом развития компании.

Минусы у формата тоже есть. Первый и основной: заказчик вынужден ждать, пока объект будет построен и сдан в эксплуатацию. Получить склад «здесь и сейчас», как в случае аренды, не получится. Второй, не менее весомый минус: необходимость вложения существенных средств в течение относительно короткого периода — от 1 от 2 лет. 

Еще один минус: склад, построенный по требованиям определенной компании, не универсален, что может стать недостатком при сдаче в аренду или продаже. Скорее всего, придется уступить его с дисконтом. Но на дефицитном рынке проблема решается проще. 

Сложность может возникнуть и с земельным участком. Основное правило девелопмента — место, место и еще раз место — справедливо для склада. Локация склада должна отвечать определенным требованиям: транспортная доступность — наличие подъездных путей, близость к другим логистическим объектам компании или контрагентов. Найти подходящий участок рядом с крупным городом может быть непросто, плюс нужно изучить правовой статус участка, целевое название земель, учесть другие нюансы, например наличие сервитутов и других ограничений.

При строительстве склада под себя и оснащении его необходимым оборудованием возникают дополнительные расходы на покупку такого оборудования, WMS-систем, системы видеонаблюдения, пожаротушения и т. д. При аренде склада большую часть этих затрат берет на себя арендодатель.

При всех сложностях формата BTS сейчас на рынке так мало предложений, что многим компаниям — как из сферы логистики, так и из других отраслей — приходится рассматривать вариант строительства склада под себя, даже если необходимо универсальное помещение.