Всё по полочкам: выбираем правильный склад в аренду

Всё по полочкам: выбираем правильный склад в аренду
Всё по полочкам: выбираем правильный склад в аренду

Всё по полочкам: выбираем правильный склад в аренду

Выбор склада — дело тонкое. Сегодня это уже не просто место для хранения, но и эффективное звено в производственной цепочке. Правильный склад может снизить логистические расходы компании, а неправильный — свести к нулю общую рентабельность и стать причиной убытков. Как выбрать идеальный склад — в нашей инструкции.

Начнем с того, что качественных складов в России не хватает. Так, по данным консалтинговой компании NF Group, доля вакантных площадей в регионах России продолжает сокращаться из-за высокого спроса на склады и ограниченного объема ввода спекулятивных объектов. Девелоперы предпочитают строить под конкретного заказчика. По итогам 2023 года объем свободных площадей для прямой аренды не превышает 0,3% от общего объема предложения. Объем вакантных площадей, предлагаемых в субаренду, минимален и составляет 0,1%.

В Московском регионе спекулятивного предложения на рынке по итогам 2023 года не осталось. Дело в том, что объем нового строительства не успевает за динамичным ростом спроса, поэтому практически все спекулятивные проекты выходят на рынок полностью законтрактованными. Например, по данным NF Group, сейчас много запросов на большие склады (от 50 тысяч м²) от крупных федеральных игроков, в свободном доступе на рынке их нет.

И это на фоне исторических максимумов: в столичном регионе продано и сдано в аренду 3,3 млн м² качественной складской недвижимости. Это в два раза больше, чем за 2022 год. Аналогичная ситуация в регионах: суммарный объем ввода складской недвижимости в регионах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) составил 1,6 млн м². Это в 1,6 раза больше, чем в 2022 году, и на 15% больше рекордного 2021 года.

Тем не менее склады строятся, поэтому определенный выбор на рынке есть. А значит, есть и трудности выбора.

«Универсальным решением для арендаторов считается склад класса А. Он позволяет решать все типы задач и подойдет практически всем», — уверен партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.

При этом у некоторых арендаторов есть особенности, под которые склады класса А можно адаптировать, уточняет эксперт. Например, для курьерских служб требуется масштабная парковка для большого количества мелкого транспорта. Для этого нужно оборудование — погрузочно-разгрузочные рампы и доки, позволяющие делать загрузку и выгрузку. Важно также иметь в виду, что установку WMS-системы, автоматизацию и спецоборудование арендаторы заказывают самостоятельно, отмечает Константин Фомиченко.

Выбираем склад в 5 шагов.


Шаг 1. Определяемся с задачами склада

Эксперт по логистике Максим Губанов считает, что следует начать с определения типа и структуры товаропотока. Другими словами, что, для чего и как будет храниться. Либо не храниться, если склад нужен для фулфилмента, и тогда надо понимать задачи складской обработки и/или перевалки.

В зависимости от типа продукции, для хранения которой склады предназначены, они делятся на следующие виды:

  • продовольственные — для продуктов
  • непродовольственные — для товаров общего пользования: одежды, предметов личной гигиены, бытовой химии и других
  • фармацевтические — для лекарств и медицинских изделий.

От того, для чего нужен склад, зависят требования к его классу, площади, наличию оборудования, необходимости адаптации под конкретные задачи компании. Например, для организации фулфилмента важна многоуровневая мезонинная система хранения (3–5 этажей).


Шаг 2. Выбираем локацию

Место, место и еще раз место — главный принцип девелопмента вполне применим и при поиске склада. Локация в первую очередь зависит от целей. Так, склад консолидации сборных грузов может располагаться в ближнем пригороде, даркстор — в спальном районе.

Второй критерий: склад должен быть расположен в разумной доступности от других объектов логистики компании. Если автопарк базируется на юге Москвы, логично искать склад поблизости.

Для склада не менее важна и транспортная доступность. Товары будут не просто храниться: на склад их нужно привезти, со склада — отправить в доставку или выдать клиентам. Поэтому магистрали, развязки, железнодорожные пути, близость аэропорта — в плюс, а их отсутствие или неудобное расположение — в минус даже самой хорошей локации.

Чем дальше расположен склад от основных потребителей, например клиентов интернет-магазина, тем выше расходы на доставку. Но расстояние может нивелировать крупная трасса, по которой доставлять заказы можно быстрее.


Шаг 3. Изучаем классность и технические характеристики

Склады бывают шести типов: A, A+, B, B+, C, D. В основе классификации — наличие инфраструктуры, технических систем, габаритов и другие критерии. Складские помещения класса А+ — это одноэтажные здания единого объема, построенные из легких высококачественных металлоконструкций специально для складских нужд. Высота потолков должна обеспечивать складирование в 6–7 ярусов — не менее 13 м.

Такие здания обычно бывают прямоугольной формы, с конструкцией без колонн либо с колоннами шагом не менее 12 м и расстоянием между рядами не менее 24 м. Бетонный пол располагается на уровне 1,2 м от земли. Он должен обеспечивать нагрузку не менее 5 тонн/м² и иметь антипылевое покрытие.

Склады класса А+ оборудуются кондиционерами и вентиляцией, обеспечивающими качественное проветривание всего помещения. Должна быть возможность регулировать температурный режим в зависимости от требований к условиям хранения того или иного груза. Помещение оборудуется системами охраны и видеонаблюдения, предупреждения о пожаре, порошковой или спринклерной системой автоматического пожаротушения.

Электроснабжение обеспечивается собственной автономной электроподстанцией, отопление — собственным тепловым узлом. Имеются горячее и холодное водоснабжение и канализация. Такие склады оборудуются воротами докового типа из расчета одни ворота на 500 м² полезной площади. Погрузочные площадки регулируются по высоте.

И это далеко не все требования к высококлассным складам. Соответственно, аренда качественных складов обходится дороже. Но, как показывает практика, они позволяют экономить. Во-первых, снижаются потери от порчи, боя, пожаров, краж (увы) и т. д. Во-вторых, можно хранить примерно в 2 раза больше товаров на единице площади — за счет большей высоты и количества ярусов стеллажей. Значит, арендовать потребуется склад меньших размеров. В некоторых случаях за аренду склада классов А+ и В+ компании платят одинаково, но качество хранения на складе в классе А+ гораздо выше.

Бондовые склады предлагают значительные преимущества для бизнеса, включая экономию на налогах и пошлинах, что делает их ключевым элементом в оптимизации затрат и управлении товарными потоками. В условиях растущего импорта и смещения торговых путей эти склады усиливают логистические возможности компаний, обеспечивая оперативность и финансовую выгоду благодаря поддержке государства. Читайте подробнее на Campus.

Конечно, склад можно адаптировать к потребностям разных арендаторов. Но, во-первых, когда есть спрос со стороны арендаторов, владельцы не склонны идти на уступки и предлагают помещение в текущем состоянии. Во-вторых, хотя адаптация технически возможна, она может быть дорогостоящей. И в-третьих, некоторым типам клиентов, например фармацевтическим или алкогольным компаниям, помещения класса B могут не подойти из-за определенных требований к качеству помещений со стороны лицензирующих органов.

В большинстве случаев адаптация возможна за соответствующие затраты. Важно помнить, что склады класса B могут ограничивать бизнес из-за не всегда достаточного количества ворот, меньшей, чем в объектах класса А, высоты потолков и нагрузки на полы, что может сказаться на объеме хранимого товара и скорости его обработки», — поясняет Константин Фомиченко.


Шаг 4. Время имеет значение

Первые три шага, как правило, занимают достаточное количество времени при поиске склада, тем более на дефицитном рынке. Их можно запараллелить, чтобы минимизировать время подбора. Например, искать склады нужного класса с заданными характеристиками в определенной локации. Но и торопиться не надо, а лучше без спешки просчитать стоимость аренды, логистики, доставки персонала, необходимости допоборудования склада. Для одних целей достаточно стеллажей и полок, для других потребуются поддоны, погрузчики, штабелеры и иная спецтехника.

Независимо от того, строящийся склад или готовый, то, как его оборудовать, решает компания. Ей важно понимать, в какие сроки склад сможет полноценно функционировать.

«На текущем дефицитном рынке особенно важно учитывать сроки, поскольку их выполнение — ключевой параметр при выборе склада», — уточняет партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.


Шаг 5. Юридические документы

Когда подходящий склад найден, изучаем документы — и на здание, и на землю. Чтобы избежать проблем, нужно узнать историю склада, например, не вводилась ли у его собственников процедура банкротства. Уточняем статус здания: если по документам это не складское помещение, хотя выглядит именно так, а производственное, придется переоборудовать систему пожаротушения. Это дополнительные расходы и потеря времени.

Не менее важен статус земельного участка. Построенный на сельхозземлях склад может быть снесен по решению суда. Даже в случае аренды это грозит убытками. Есть нюансы и с подъездными путями. Если к складу проложена дорога, это большое преимущество. Но лучше узнать, оформлены ли подъездные пути юридически или просто проходят по землям, которые находятся в государственной (федеральной, региональной), муниципальной или частной собственности. В дальнейшем собственник может потребовать прекратить несанкционированное использование его земли, и склад останется без транспортной связи.

Новый онлайн-сервис для экспортеров в Подмосковье упрощает логистику, объединяя грузы в один контейнер для доставки за границу. Это помогает малому и среднему бизнесу преодолеть финансовые и организационные барьеры при выходе на международные рынки. Уже проведен успешный пилотный рейс в ОАЭ, планируется расширение на направления в Китай, Африку и Ближний Восток. Читайте подробнее на Campus.


Другие новости, полезные кейсы и разборы для перевозчиков на коммерческом транспорте и в городской логистике — в нашем Telegram-канале «Тонкости перевозок».

Читайте также

Подпишитесь на рассылку Campus

В ней ключевые события, новейшие решения, рекомендации экспертов логистического рынка