Склад и шоурум в одном месте: что такое light industrial и почему он становится всё популярнее у бизнеса

С начала года в России было построено свыше 200 тысяч м² складов в формате light industrial. Это в 1,7 раза больше, чем за весь прошлый год. Набирающий популярность вид складов — универсальные помещения с небольшими отдельными блоками. Такая планировка позволяет компаниям совместить легкое производство, склад, офис, шоурум и магазин. Большинство объектов сосредоточено в Москве и Подмосковье, но другие регионы уже берут новый формат на заметку. Как полагают эксперты, востребованность таких помещений у малого и среднего бизнеса будет только расти, так как они дают значимые преимущества для развития сравнительно некрупных компаний.

С января по июль 2024 года в России было возведено и сдано в эксплуатацию 222 тысячи м² складов в довольно новом для страны формате light industrial. Текущие темпы строительства данного типа объектов уже в 1,7 раза превышают мощности всего прошлого года, подсчитали в консалтинговой компании CORE.XP.

Высокие темпы строительства во многом связаны с отложенным спросом бизнеса на коммерческие объекты, отметила в разговоре с Campus вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко. Во времена пандемии многие компании отказывались от аренды или покупки помещений, так как вынуждены были перевести свой бизнес в онлайн-режим и сократить объемы продаж.

«При этом застройщики тоже поставили часть объектов на паузу и теперь, на фоне роста спроса, стали более оперативно сдавать проекты и выкупать новые места под строительство. У нас до сих пор сохраняется огромный дефицит современных качественных складских помещений. С уверенностью можно прогнозировать, что в стране будут появляться всё новые виды складов и иных видов коммерческой недвижимости как для малого и среднего, так и для крупного бизнеса», — подчеркнула Ирина Радченко.

Склады в формате light industrial представляют собой универсальные производственные помещения с небольшими отдельными блоками. В них владельцы могут разместить легкое производство, организовать хранение готового товара, а также открыть офис, шоурум или магазин. В отличие от классических складских комплексов, арендовать можно сравнительно небольшое пространство 500–750 м². Для сравнения: в традиционных складских объектах договор аренды заключаются на лоты от 2,5 тысячи м². Кроме того, в сегменте light industrial девелоперы еще на этапе строительства закладывают инженерные сети, которые могут выдерживать высокие нагрузки.

Другое преимущество такого типа склада — расположение объектов. Как правило, они находятся в черте города и вблизи больших транспортных развязок. Такая локация позволяет бизнесу экономить, в числе прочего, и на доставке товаров до потребителя. Удачная локация в пределах густонаселенного города особенно привлекает представителей электронной торговли. Зачастую они используют такие склады в качестве районных распределительных центров и пунктов выдачи заказов. Отметим, что за прошлый год объем рынка интернет-торговли в России прибавил в денежном выражении 44% и достиг 7,8 трлн рублей. Всего россияне оформили в Сети более 5 млрд заказов, подсчитали специалисты Data Insight.

С восстановлением экономики и бумом e-commerce растет и спрос на современные торговые площади и складские помещения. В краткосрочной перспективе спрос на коммерческую недвижимость может продолжать увеличиваться, подчеркнул в разговоре с Campus директор рынков России и СНГ агентства fam Properties Валерий Тумин.

Этому будет способствовать государственная поддержка малого и среднего

бизнеса, включая предприятия промышленного сектора. Кроме того, построенные еще в СССР складские помещения устаревают и постепенно выводятся из эксплуатации. При этом промзоны, особенно в крупных городах, всё чаще перестраиваются под офисные пространства. 

По столичному образцу

По данным Nikoliers, суммарная площадь построенных комплексов в стране по состоянию на июнь 2024 года была на уровне 670 тысяч м². При этом 92% объектов (общая площадь 615 тысяч м²) работают на территории Москвы и Московской области. Столичный рынок light industrial начал формироваться еще в 2010-х годах, однако сейчас он находится в стадии быстрого роста, уверены в CORE.XP. По прогнозам компании, реализация уже запланированных проектов приведет к росту объемов рынка более чем на 1 млн м². Между тем арендаторы всё равно сталкиваются с нехваткой площадей.

В свою очередь, дефицит предложения привел к значимому росту арендных ставок в Московском регионе. По сравнению с 2023 годом, показатель прибавил 33% и превысил 12,5 тысячи рублей за квадратный метр в год, а цена средняя продажи увеличилась на 8% — до 102, 7 тысячи рублей, свидетельствуют данные Nikoliers.

Наблюдая за успехами столицы, другие субъекты РФ тоже стали перенимать новый тренд. Сегодня на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области сдано около 55 тысяч м². Впрочем, в период до 2026 года застройщики планируют ввести в эксплуатацию еще 220 тысяч м² по модели light industrial.

Вместе с тем эксперты ожидают, что новый тип складов будет появляться и в других городах страны. Объем строящегося и планируемого предложения в период до 2026 года составляет 185 тысяч м². Обсуждение и проектирование складов light industrial идет в Краснодаре, Екатеринбурге и Воронеже. Опыт развития коммерческой недвижимости за рубежом показывает, что объемы проектов с небольшими производственно-складскими блоками могут быть сопоставимы с объемами предложения формата big box (многоэтажных складов). Это также побуждает регионы поощрять усилия девелоперов по строительству складов по новой модели, уверены аналитики из NF Group.

«Текущие темпы развития light industrial и регулярное появление новых игроков в сегменте подтверждают успех формата. При этом программы импортозамещения и развития промышленности, а также различные льготы стимулируют рост интереса со стороны потенциальных резидентов. Формат востребован на рынке и непременно найдет своего арендатора среди предприятий малого и среднего бизнеса, который постепенно отказывается от некачественных объектов старого фонда», — заключил региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.