Складские заботы: как логистика решает проблему дефицита качественных складов
14.01.2025 214 просмотров

Грузовые перевозки, а тем более 3PL-логистика, невозможны без складов почти так же, как без транспорта. А в последние годы склады, которые еще называют логистической недвижимостью, находятся в постоянном дефиците. Доля свободных площадей в среднем по России не превышает 1%. Campus выяснил, как транспортные и логистические компании решают проблему и какие требования предъявляют к складам.
По данным NF Group, по итогам 9 месяцев 2024 года общий объем качественного предложения складской недвижимости в России достиг 47,1 млн м². В том числе 53% площадей расположены в Московском регионе, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других регионах страны.
В компании прогнозировали, что к концу года этот показатель может превысить 50 млн м². Итоги еще не подведены. Но в январе — сентябре 2024 года введено более 1,5 млн м² новых складов, причем 60% из них расположены в регионах. Объем сделок с начала года составил 4 млн м². Доля свободных площадей остается на минимальном уровне — менее 1% по всей стране.
Емкая отрасль
Грузоперевозки и логистика, наряду с электронной торговлей, — это крупнейшие потребители складских площадей в стране. Например, компания PONY EXPRESS использует различные типы помещений: от небольших курьерских сортировочных центров, где происходит приемка и выдача посылок (экспресс-центры, ПВЗ), до крупных производственных хабов, где проводится сортировка грузов, и классических складов 3PL, где размещаются грузы клиентов (стеллажное, напольное, мелкоячеистое хранение).
Общая площадь складов компании достигает 70 тысяч м². Основные и самые крупные площадки расположены в Москве и Санкт-Петербурге. Также PONY EXPRESS имеет складские площади во всех городах-миллионниках: Краснодаре, Ростове-на-Дону, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге, а также Красноярске, Перми, Челябинске, Калининграде и Ярославле.
«Мы применяем принцип аренды складских площадей и не имеем собственных складов в управлении, то есть всегда работаем на условиях долгосрочной аренды у собственников», — отмечает директор Департамента контрактной логистики PONY EXPRESS Элена Головач.
NC Logistic — крупнейший специализированный 3PL-оператор, в распоряжении которого находятся склады класса А в южной части Московского региона. Их общая площадь составляет 140 тысяч м². Рядом с объектами проходят магистрали М-4, М-2 и ЦКАД. Также в инфраструктуру NC Logistic входит собственный таможенный склад, на котором выполняется маркировка лекарственных средств, БАД и другой продукции. Помещение разделено на зоны, поэтому товарные группы хранятся и обрабатываются изолированно друг от друга.
«Несмотря на нестабильность на рынке складской недвижимости, в 2024 году мы увеличили свое присутствие в индустриальном парке “Южные Врата”, арендовав дополнительный складской блок общей площадью 21 тысяч м². Договоренности с партнером предусматривали модификацию существующего объекта под наши индивидуальные требования и обновление пространства, расширение ряда зон, поэтому можно сказать, что проект реализован по модели build-to-suit», — подчеркивает управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов.
Федеральная транспортная компания «Скиф-Карго» использует склады классов A до B– в зависимости от региона. Общая площадь складов компании «Скиф-Карго» составляет около 36,4 м². В Москве — порядка 18,4 м² на территории трех складов. Еще 18 тысяч м² находится в городах присутствия — в Пятигорске и Сочи на юге, Мурманске и Сургуте на севере и Красноярске на востоке.
«Наш собственный склад в Голиково (Московская область) — 3PL-склад, где мы оказываем самый широкий перечень услуг для своих клиентов: сортировка, фулфилмент, маркировка и многое другое», — уточняет коммерческий директор федеральной транспортной компании «Скиф-Карго» Михаил Коптев.
Остальные склады относятся к категории кросс-докинга, «Скиф-Карго» их арендует. Это сквозное складирование, когда приемка, распределение и отгрузка продукции происходят без размещения в зоне долговременного хранения. В каждом городе параметры склада рассчитываются индивидуально. Например, отапливаемые помещения необходимы в зимний период для предоставления услуги терморежима.
Формат «склад под ключ» набирает популярность среди компаний, которые хотят адаптировать помещения под свои бизнес-процессы. Преимущества такого подхода — гибкость в проектировании, экономия на переоборудовании и долгосрочная эффективность. Однако он требует значительных инвестиций и времени на реализацию. Узнайте больше о плюсах, минусах и сложностях создания склада под ключ на Campus.
Требования: технические и финансовые
«За последние годы транспортная компания “Байкал Сервис” кардинально изменила свой подход к выбору и использованию экспедиционно-складских площадей», — отмечает генеральный директор ООО «Байкал-Сервис ТК» Владимир Толкачев.
Руководитель компании рассказал, что при наличии возможности текущие складские условия улучшают: переезжают в новое помещение или расширяют склад. И если ранее во многом ориентировались на арендные ставки, но теперь учитывают не только их. Компания выбирает помещения, где будут комфортные условия для работы, возможность оказывать целый спектр услуг, а клиенты смогут даже в часы пик добираться без проблем.
«Таким образом в прошлом году мы улучшили условия обслуживания на Сахалине, в Калининграде, Петропавловске-Камчатском, Хабаровске, Рыбинске и других городах», — уточняет Владимир Толкачев.
Однако эксперт отмечает, что на рынке складской недвижимости для компаний, осуществляющих сборные перевозки, готовых решений практически не существует. Поэтому они вынуждены искать объекты под свои технические потребности и запросы, модернизировать уже существующие площади или строить их с нуля по принципу built-to-suit.
Примером может служить терминал класса А площадью 2 тысячи м², построенный в индустриальном парке в Ижевске под запросы компании. На этой площадке компания объединила все производственные процессы, а дополнительная площадь и технические характеристики складского комплекса позволили предоставить клиентам весь спектр логистических услуг, в том числе в большем объеме услуги ответственного хранения. При этом повысили их качество и сократили сроки обработки грузов и доставки как внутри города, так и между городами.
В «Скиф-Карго» важными критериями назвали локацию, ухоженность территории, особенно в зимний период, маневропригодность площадки для крупнотоннажного транспорта с удлиненными полуприцепами, близость транспортных развязок, удобство для персонала, качество напольного покрытия, наличие рампы/доклевеллеров, высоту потолков, возможность организации стеллажного хранения, требования к используемой технике для погрузочно-разгрузочных работ.
Компания PONY EXPRESS требования к складским помещениям предъявляет различные, это зависит от вида склада. Например, поясняет директор Департамента контрактной логистики PONY EXPRESS Элена Головач, если говорить о складе, основная функция которого заключается в обслуживании курьерского бизнеса компании, то основные требования будут касаться территориальной доступности, большой прискладской стоянки, наличия аэропортов в оптимальной удаленности.
«Для склада 3PL необходимо помещение класса A и выше, то есть высота потолков 12 м, антипылевые покрытия с нагрузкой не менее 7–8 тонн, наличие доков на каждые 80–100 м, оптоволоконная система связи, повышенные требования к нормам пожарной безопасности», — говорит Элена Головач.
По словам эксперта, основная сложность в 2024 году состояла в том, чтобы найти склад с адекватной ставкой аренды. Компания подбирала помещения, аренда которых позволяет сохранять показатели деятельности, заложенные в бюджете. Для решения этой задачи PONY EXPRESS в Москве переносила часть грузов клиентов на ближайшие региональные складские площадки, например в Ярославль, с сохранением сроков доставки. В Санкт-Петербурге удалось найти склад, который удовлетворяет запросам в финансовом и техническом плане.
Как рассказал управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов, в 2024 году дисбаланс спроса и предложения на рынке складской недвижимости усилился. В результате продолжился рост средней ставки аренды, которая уже достигла уровня 12 тысяч руб./м² в год (без учета НДС и операционных расходов).
«Чтобы понять, какие тектонические изменения произошли на рынке, достаточно вспомнить стоимость аренды склада в 2022 году — тогда она была около 4,5 тысячи рублей», — отмечает эксперт.
Некоторые новые склады девелоперы сдают по ставке 15 тысяч рублей, а эксплуатационные расходы на эти объекты оцениваются в 2 тысячи рублей и выше. При этом девелоперы предлагают хорошую ставку аренды только при условии высокой ежегодной индексации и заключении договора на срок от 10 лет.
В «Скиф-Карго» подтверждают, что во многих регионах арендодатели массово поднимали арендные ставки на величины, кратно превышающие инфляционные показатели. Так произошло в Нижнем Новгороде и Самаре.
По мнению Владимира Толкачева, нехватка складских площадей — один из серьезных барьеров для отрасли.
«Во многом их недостаток продиктован непрекращающимся ростом сегмента e-commerce и вынужденным созданием глубины складских запасов, связанном с санкциями», — считает эксперт.
Негативно влияют и высокие ставки. В 2024 году рост арендных ставок составил 30%, и в настоящий момент ситуация достигла плато. Цены на рынке аренды в ключевых городах настолько высоки, что арендаторы перестали выдерживать текущие условия, комментирует ситуацию Владимир Толкачев.
Склад и шоурум в одном месте — это решение, которое объединяет хранение и демонстрацию товаров. Такой формат помогает сократить логистические затраты, ускорить обработку заказов и улучшить клиентский опыт. Компании могут эффективно использовать пространство, делая покупки удобными для клиентов и оптимизируя бизнес-процессы. Узнайте больше о преимуществах совмещения склада и шоурума на Campus.
Планы: региональный тренд и увеличение площадей в Московском регионе
На 2025 год у компании PONY EXPRESS есть большие внутренние потребности в серьезном расширении присутствия на Дальнем Востоке. Компания подбирает склады во Владивостоке или Хабаровске минимум на 5 тысяч м².
Также большой проект компании — открытие третьей площадки в Московском регионе, где у компании уже есть помещения площадью 30 тысяч м², так как именно здесь мы находимся в серьезном дефиците. Минимальная дополнительная площадь — 10 тысяч м². Кроме того, компания уже в марте 2025 года в 2–2,5 раза увеличивает складские площади в Санкт-Петербурге, где планируется переезд на новую площадку.
«Мы планируем активно развивать Юг и Сибирь. Здесь мы планируем не только расширять Новосибирск, но и идти в Иркутск и Красноярск, поскольку уже имеем стратегические проекты и предпосылки рынка», — рассказывает Элена Головач.
«Скиф-Карго» также планирует расширение географии присутствия, однако детали не раскрывает.
Гарольд Власов отмечает, что NC Logistic запустила комплексные логистические услуги, существенно расширила список товарных групп, поэтому компании в будущем потребуются дополнительные складские мощности.
«Московский регион, где расположены наши склады, остается ключевым логистическим хабом. Здесь сосредоточены основные центры дистрибуции. С учетом перечисленных факторов планируем и дальше расширяться именно в этом регионе», — говорит эксперт.
Другие новости, полезные кейсы и разборы для перевозчиков на коммерческом транспорте и в городской логистике — в нашем Telegram-канале «Тонкости перевозок».